『住宅ローン減税』最大400万円の所得税控除

住宅ローン減税

制度について

対象者

住宅ローンで家を購入し、なおかつ要件を満たしたもの

補助金額

年末ローン残高の1%(最大10年間)、所得税から控除。
総控除額は最大400万円
申請方法

確定申告を行うことで住宅ローン控除を受けられる。

住宅の購入を考える際に住宅ローン減税を受けたいと考える人も多いでしょう。住宅ローン減税は住宅ローンを借りて家を購入して、要件を満たせば受けることができますが、どのような要件なのか知らない人も多いでしょう。

ここでは住宅ローン減税について徹底解説します。

住宅ローン減税とは

住宅ローン減税とは正式には「住宅ローン控除」と言い、住宅ローンを借りて家を購入し、要件を充たした場合に受けられる控除になります。

住宅ローンの年末残高に応じて、10年間にわたり所得税から控除されます。ちなみに給与から所得税が天引きされている場合は、確定申告などの手続きをすれば控除分が戻ってきます。

控除額はローン残高の1%

1年あたりに受けられる控除額はローン残高の1%で、ローン残高は最大4,000万円までになります。例えば、4,000万円以上の家をローンで購入して、年末の残高が、4,000万円以上であれば、40万円控除で戻ってくることになります。

これは入居した年から10年間続きますので、トータル最高400万円も減税されます。

誰でも受けられるわけではない

ローンを組んで家を購入した人全員が10年間で400万円控除を受けられるわけではありません。

年間40万円の控除を受けるために、4,000万円以上ローン残高が残っている必要があります。

例えば、4,000万円以上の住宅ローンを借りて家を購入したとしても、残高は少しずつ減っていきますので10年以内にローンが4,000万円を下回ると、その次の年の控除額も年間40万円を下回ります。

また、控除額は所得税から基本的に差し引かれますので、住宅ローン控除で控除される金額は実際に納めている所得税が上限になります。ただし、控除額が所得税を上回ってしまい控除しきれない場合は、住民税からも控除を受けることができます。

ちなみに住民税から控除される場合は所得税の課税所得金額等の7%になります。上限は13万6,500円になります。

住宅ローン控除まとめ
  • 控除額の計算方法:年末の住宅ローン残高×1%
  • 控除額は最大40万円
  • 対象となる税金:所得税(+住民税額:最大13万6,500円)

住宅ローン減税の対象になる条件は?

住宅ローン減税の対象になるにはさまざまな条件があります。

住宅ローン減税の対象者は?

住宅ローン減税の対象者
  • 住宅ローンで自宅を購入した人
  • 控除を受ける年の所得金額が、合計3,000万円以下であること
  • 住宅を取得してから6ヶ月以内に入居して、控除を受ける年の12月31日まで入居し続けていること
  • 入居した年とその前後2年ずつの間に3,000万円特別控除や買替特例を受けていない

住宅ローンで購入していることが大前提

住宅ローン減税の対象者は、まず住宅ローンを借りて自宅を購入した人といことが大前提となります。投資用の住宅や別荘などは対象外となります。

住宅ローン減税は入居した年から10年間有効になりますので、10年間は住んでいる必要があります。また、住宅が引き渡された後6ヶ月以内に入居する必要がありますので注意しましょう。なお、中古住宅の場合は、所有権移転の登記をした日か、売買契約を結んだ日から6ヶ月以内に入居になります。

1年間の合計所得金額が3,000万円以下

さらに1年間の合計所得金額が3,000万年以下でなければなりません。

合計所得金額とは?

収入‐所得経費や給与所得控除等=合計額

収入が給与だけの場合は、年収3,220万円以下なら控除を受けることができます。

買い替えの場合は住宅ローン減税を受けられない

買い替えでは、新居に入居した年とその前後2年間(5年間)に、自宅を売却したときに買替特例や3,000万円特別控除を受けている場合は住宅ローン減税を利用できません。

ただし、売却で損失が出てしまった場合に限っては住宅ローン減税と浄土損失の繰越控除の併用が可能です。

転勤などの理由で住宅に住まなくなった場合は?

基本的に住宅ローン控除の対象者は住宅ローンを組んだ方になりますが、その方が転勤などにより単身赴任になった場合、家族が住宅に住み続ければ住宅ローン控除の対象になります。

ただし、家族も一緒に引っ越した場合、住んでいない間は控除を受けることができません。控除期間中に住宅ローン控除対象の家に戻ってきた場合は、手続きをすることで、残りの期間の控除は受けられます。

住宅ローン減税の対象ローンは?

住宅ローン減税の対象ローン
  • 民間の金融機関や住宅金融支援機構の住宅ローンが対象
  • 勤務先からの借入は金利が0.2%以上
  • 親族や知人からの借入は対象外
  • 返済期間は10年以上

住宅ローンを組んだから住宅ローン減税の対象になるわけではありません。住宅ローンにも一定の条件があります。

民間金融機関や住宅金融機構、会社からの借入は対象

まず住宅ローンは金融機関(銀行や信用金庫など)や【フラット35】を提供している住宅金融支援機構などの普通の住宅ローンである必要があります。

勤務先で借り入れることができる場合も対象になりますが、無利子の場合や金利が0.2%を下回る場合は対象外になります。また、知人や親族から借り入れた場合も対象外です。

土地を先に購入したときに借入をした場合は?

土地を先に購入したときにローンを借りた場合でも控除の対象になります。ただし、土地を取得してから2年以内に住宅の引き渡しを行い、その住宅も住宅ローンで購入した場合が条件となります。

なお、建築条件付き土地は、建築請負工事を一定期間内に行う契約を結ばなければなりません。

返済期間は10年以上にすること

ローンの返済期間は10年以上である必要があります。多くの場合ローンの返済期間を長くする場合がほとんどですが、10年以上ローンを組んだとしても繰り上げ返済により、10年以内に完済してしまった場合その時点で控除が受けられなくなりますので注意しましょう。

なお、住宅ローンの借り換えを行った場合でも当初の返済から10年以内で、さらに借り換えた後の住宅ローンも減税の対象であれば残りの期間は控除の対象となります。

住宅ローン減税の対象となる住宅は?

住宅ローン減税の対象住宅
  • 登記簿に登録してある床面積が50㎡で、さらに床面積の半分以上が居住
  • 中古住宅は耐火建築物以外は築20年以下、耐火建築物は築25年以下
  • 上記の築年数よりも経過している杯は、新耐震基準適合物件であるもの、既存住宅売買瑕疵保険に加入しているもの、入居までに耐震改修工事が完了っしているもの

住宅ローン減税の対象になる住宅自体にも条件があります。

床面積が50㎡以上かつ床面積の半分以上が居住用であること

住宅ローン減税の対象となる物件は、床面積が50㎡以上で半分以上が居住用でなければなりません。特に店舗として併用する住宅はここに気を付ける必要があります。

店舗や事務所と併用になっている住宅の場合は、店舗・事務所部分も含めて50㎡以上で、さらに夫婦や親子で共有になる場合は、全員の共有持ち分も全て含みます。

なおマンションの場合は通路や外階段などの共用スペースは含まず、各部屋の専有面積から判断されます。ちなみにマンションの場合、登記簿上には内法面積が記録されるため、壁芯面積よりも少し狭く記録されます。

マンションの広告では壁芯面積での表記になりますので、登記簿に記録される面積よりも少し広くなります。そのため、広告での面積が50㎡を少し超えたとしていても、登記簿には50㎡未満で記録される場合があり、この場合住宅ローン控除が受けられないため注意しましょう。

壁芯面積と内法面積とは?

壁芯面積と内法面積

  • 壁芯面積:壁の厚さの真ん中の線で囲まれた面積
  • 内法面積:壁の内側の面積

住宅ローン減税の控除額一覧表

住宅ローン減税の控除額は年末ローン残高の1%になります。ここでは住宅ローン減税の10年間の控除額を借入額と年収で一覧にしてみました。

なお、共働き・単身、専業主婦(夫)(パート含む)で控除額が異なります。

年収借入額1,0000万円2,000万円3,000万円4,000万円5,000万円
400万円共働き
単身
88.96万円177.92万円204.20万円204.20万円204.20万円
専業主婦(夫)88.96万年158.36万円158.60 万円158.60万円158.60万円
500万円共働き
単身
88.96万円177.92万円261.60万円274.80万円274.80万円
専業主婦(夫)88.96万円177.92万円236.55万円236.80万円236.80万円
600万円共働き
単身
88.96万円177.92万円266.94万円334.95万円340.30万円
専業主婦(夫)88.96万円177.92万円266.94万円302.30万円302.30万円
700万円共働き
単身
88.96万円177.92万円266.94万円355.91万円399.06万円
専業主婦(夫)88.96万円177.92万円266.94万円351.73万円374.80万円
800万円共働き
単身
88.96万円177.92万円266.94万円355.91万円399.06万円
専業主婦(夫)88.96万円177.92万円266.94万円355.91万円399.06万円

ただし、この一覧の金額はあくまでも目安になります。年末ローン残高は返済額や金利によっても変わりますし、所得税は人によって異なりますので、実際にいくら戻ってくるのかは計算して確認しましょう。

住宅ローン減税の申請方法は?

住宅ローン減税はどのように申請すればいいのでしょうか。ここでは申請方法と実際に戻ってくる時期について解説します。

住宅ローン減税の申請方法

住宅ローン減税を実際に受けるには手続きをしなければなりません。その手続きとはまずは確定申告です。新居に入居した翌年に所得税の確定申告をする必要があります。確定申告は会社で働いている人にとってはあまりなじみがありませんが、毎年の収入と所得税を確定させるために翌年2月中旬から3月中旬の間に行われます。

申請方法
  1. 確定申告書に必要事項に記入
  2. 土地・建物の全部事項証明書、住宅ローン年末残高証明書などを添付
  3. 自宅のある地域を管轄している税務署に提出

※申告書に「住宅借入金等特別控除の計算明細書」をつけること

書類は税務署で貰うか、国税庁のホームページからダウンロードする、また、電子入力で作成することができます。

また、申告方法は税務署に直接行くか、郵送、インターネットなどでも申告ができます。

ちなみに給与所得者は一回でも申告すれば2年目以降は勤務先の年末調整として手続きができます。そのときに住宅ローンの年末残高証明書や年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」と「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」という来年税務署が送られてきますので、提出しましょう。

申請したらいつ戻ってくる?

住宅ローン減税の申請を行うと、1カ月半前後で控除分のお金が戻ってきます。つまり、なるべく早く控除してほしいと思うのであれば、早めに申告しましょう。

確定申告は毎年2月16日から3月15日に申告しないといけません。しかし、住宅ローン減税の申告は2月15日より前に行っても受け付けてもらえます。特に税務署に行って申告する場合は確定申告の時期は非常に混雑しますので、スムーズに申告ができるように早めに手続きしたほうがいいでしょう。

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