『投資型減税(認定住宅新築等特別税額控除)』所得税を最大65万円控除

投資型減税

制度について

対象者

自己資金のみで耐久性や省エネルギー性に優れた住宅(長期優良住宅や低炭素住宅)を購入した方

補助金額

所得税を最大65万円控除

申請方法

入居した翌年の3月15日までに確定申告を行い、必要書類を提出

一般的に住居を購入するときに住宅ローンを借りる人がほとんどです。住宅ローンを借りて住居を購入した場合「住宅ローン減税」が適応されます。

しかし、住宅ローンを借りないで自己資金で住宅を購入した場合、この「住宅ローン減税」を利用することができません。

そんな自己資金で住宅を購入する人向けに作られた制度が「投資型減税」と言います。

今回は投資型減税について徹底解説していきます。

投資型減税について

投資型減税は「認定住宅新築等特別税額控除」が正式名称です。住宅に関する減税制度は住宅ローン減税とこの投資型減税の2種類になりますが、2つの違いは以下になります。

投資型減税と住宅ローン減税の違い
  • 投資型減税:自己資金で長期優良住宅と低炭素住宅の認定を受けた住宅を購入した方
  • 住宅ローン減税:住宅ローンを借りて住宅を購入した方

住宅ローン減税の場合は住宅ローンを借りて住宅を購入した方とほとんどの人が対象になりますが、投資型減税の場合、長期優良住宅や低炭素住宅の認定を受けていないと控除を受けることができません。

近年年配者の買い替えや建て替えが増加していることが影響か

自己資金で住宅購入ができる人はそれなりに資産を持っているため、国が補助しなくてもいいと思っている方も多いですが、長期優良住宅や低炭素住宅の認定を受けている場合は控除が受けられます。

近年資産家や高所得者だけでなく、比較的年配の方が買い替えや建て替えを自己資金で行うケースが増加しています。これは十分に資産があるというわけではなく、年齢制限で住宅ローンを組むことができないことも関係していると言えます。

例えば、若い時に建売住宅やマンションを購入すると、年々住宅は老朽化し、また高齢になったことで住みにくさを感じている人も少なくありません。

そこで買い替えや建て替えを検討することになりますが、高齢になればなるほど収入や年齢により住宅ローンを組むのが難しくなります。それでも頑張って働いて貯蓄を行ってきた方であればそれなりに蓄えがありますので、自己資金で家の購入・建て替えができます。

ただし、中には余裕はないけど現金で家は購入できる、もしくは高齢になって住宅ローンを組めないため、現金で買うしかないという人もいます。

このように厳禁で住宅を購入する人たちのために作られたのがこの投資型減税なのです。

住宅ローンと併用できる?

住宅ローンとは併用できませんが、夫が住宅ローンを組んで、妻が現金で認定住宅を新築すれば、夫が住宅ローン減税、妻が投資型減税を利用できます。

特例控除と併用できる?

投資型減税を受ける住居に居住開始した年とその前後2年間を含めた5年間は浄土所得税に関する3,000万円の特別控除や特定居住用財産の買換え特例との併用ができません。

また、すでにこれらの特例を適用されている場合には適用することができませんので注意してください。

投資型減税が適用になる認定住宅の条件

なお投資型減税が適用になる認定住宅にはいくつか条件があります。

認定住宅の条件

タイトル
  • 認定長期優良住宅または認定低炭素住宅であること
  • 自宅であること(セカンドハウスや賃貸住宅は適用外)
  • 住居の引き渡しもしくは工事完了から半年以内に居住すること(住民票で確認)
  • 床面積(登記簿面積)が50㎡以上で、半分以上が居住部分であること
  • その年の年間所得が3,000万円以下

このように条件が細かく決められていますので、これに満たしていないと投資型減税を利用することができません。

意外と見落としやすい落とし穴

投資型減税を始めとする住宅関係の減税はいくつか見落としやすい落とし穴があります。

登記簿面積基準に気を付けること

床面積は50㎡以上でその半分以上が居住スペースである必要がありますが、この面積は登記簿面積によって判断されます。

戸建住宅は壁芯面積、マンションの場合は内法面積で判断します。特にマンションの場合、壁の厚みを考慮していないため注意が必要です。

多くの不動産会社の場合、マンションの広告に壁芯面積を掲載していますので、登記簿に記載するよりも少し広く記載されています。登記簿に記載する際は内法面積で記載されることになりますので、50㎡のマンションを購入したけど実際は50㎡以下だったというケースがよくあります。

壁芯面積と内法面積とは?

  • 壁芯面積:壁の厚さの真ん中の線で囲まれた面積
  • 内法面積:壁の内側の面積

投資型減税の控除額は?

投資型減税の控除額について
  • 最大控除額65万円
  • 控除率10%
  • 控除期間1年間

投資型減税は最大65万円まで控除されますが、控除期間は住宅ローン減税は10年間なのに対し、投資型減税は1年間のみの控除となっています。

実際にどのくらい減税されるのかは実際に計算して導きだす必要があります。減税額の計算式は以下になります。

掛かり増し費用(㎡あたり)×床面積(㎡)×10%=控除額(限度額あり)

長期優良住宅や低炭素住宅は一般住宅に比べて余分に費用がかかります。その費用のことを「掛かり増し費用」といいます。

掛かり増し費用は平成26年3月までは構造によって費用に差がありましたが、平成26年4月から平成33年12月は42,800円/㎡です。

例えば、長期優良住宅の場合は、柱を太くして耐久性を高めたりし、低炭素住宅の場合は、断熱材を厚く敷き詰めて断熱性を高めていきます。それらにかかる費用がこの掛かり増し費用というものになります。

ただし、工事費用は650万円までが限度額で、その10%である65万円が限度になります。

例えば、工事費用として450万円かかった場合はその10%となる45万円が所得税から控除されます。控除額45万円で前年の支払い所得税が30万円の場合、1年で控除しきれないため、翌年に残った15万円を控除することができます。

繰り越し可能なのは1年だけなので、そこでも控除しきれなければ期限切れとなってしまいます。

なお住宅ローン現在の場合は所得税だけで控除できない場合は住民税も控除することができますが、投資型控除の場合は所得税のみ控除が適用されますので注意しましょう。

ローンを組めるのであれば住宅ローン減税の方がいい?

長期優良住宅や低炭素住宅は住宅ローンの金利が低くなったり、住宅を取得したときや保有したときの税金が安くなります。さらに投資型減税は1年間しか控除されませんが、住宅ローン控除の場合は10年間控除を受けることができます。

そのため、住宅ローンを組めるのであれば住宅ローンを組んだほうがお得になります。

さらに低炭素住宅の場合、光熱費が安くなりますので、住宅購入や建て替えは早いうちに将来を見据えて検討したほうがいいでしょう。

投資型減税の対象となる工事は?

自己資金で自宅をリフォームした場合、投資型住宅を利用するには他にはどのような条件をクリアしなければいけないのでしょうか。

投資減税の対象となる工事は大きく分けて5つありますので確認してみてください。

控除対象控除期間最大控除額
耐震リフォーム所得税1年。改修工事を完了した日から1年間が対象25万円
省エネリフォーム1年。改修後、居住を開始した1年間が対象20万円
バリアフリーリフォーム25万円
同居対応リフォーム25万円
長期優良住宅化リフォーム65万円

このようなリフォームは投資型減税の対象となりますので、今後リフォームする予定の方や最近リフォームしたという方は自分の家が対象になっていないか確認しましょう。

投資型減税の申請方法は?

投資型減税を実際に受けるには手続きをしなければなりません。その手続きとは確定申告です。確定申告時に投資型減税を申請することで、控除を受けることができます。確定申告は会社で働いている人にとってはあまりなじみがありませんが、毎年の収入と所得税を確定させるために翌年2月中旬から3月中旬の間に行われます。

申請方法
  1. 確定申告書に必要事項に記入
  2. 「増改築等工事証明書」や「住宅耐震改修証明書」などを添付
  3. 自宅のある地域を管轄している税務署に提出

書類は税務署で貰うか、国税庁のホームページからダウンロードする、また、電子入力で作成することができます。

また、申告方法は税務署に直接行くか、郵送、インターネットなどでも申告ができます。

提出書類は税務署のHPにも記載されていますので、確認しておきましょう。

参考 認定住宅新築等特別税額控除国税庁

申請したらいつ戻ってくる?

投資型減税の申請を行うと、1カ月半前後で控除分のお金が戻ってきます。そのため、早めに戻ってきて欲しいという方は早めに申請しておきましょう。

確定申告は毎年2月16日から3月15日に申告しないといけません。しかし、投資型減税の申告は2月15日より前に行っても受け付けてもらえます。

特に税務署に行って申告する場合は確定申告の時期は非常に混雑しますので、スムーズに申告ができるように早めに手続きしたほうがいいでしょう。

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